财面儿·中报深解|深解房企“半年鉴”,透视未来行业发展

本文来源于:财经网 2021/09/13

房地产行业正在发生深度的重构,只有在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下,抓住经营赛场机遇,结合我国“十四五规划”的战略方向躬身入局,提高运营效率、践行高质量发展才能使企业持续立于不败之地。

2021年上半年,地产行业可谓“热闹非凡”,“房住不炒”这一总基调下,地产行业政策频出,从“三线四档”到“双集中”供地、融资收紧等补充政策,加之近年来规模房企不断暴雷、维权事件层出不穷,地产行业深层次的逻辑悄然变化,通过筹资野蛮扩张,增加市场占有率的经营方式已不合时宜,如何在变化中高效经营、稳步发展成为房企中报热议的主题,行业将何去何从?或许从房企半年报中可以找到一些答案。

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“精修内功”,不赌政策

年初以来,在高密度的政策围堵之下,地产行业面临的困境与变革愈发汹涌。据统计,截至今年7月,全国房地产调控高达352次,平均每月调控政策发布超过50个,尤其是刚刚过去的7月,自上而下密集的调控政策多达66次,刷新了2021年月度调控政策最高纪录,钻政策“空子”已然不可能,不少经营管理不够稳健的房企7月单月销售额出现已出现负增长,也让业界为房企接下来的营收情况产生担忧。

在政策频频变动,疫情反复爆发的外部环境中,地产行业杠杆红利时代一去不复返,“增收不增利”竟成为了房企的普遍现实。据万德数据显示,2020年房地产行业上市公司毛利率同比平均下跌5.74个百分点,在2021中报中,多数业内领先房企也仍处于这种窘境。而中南建设,取得毛利62.77亿元,同比增长22.34%;综合毛利率为16.31%,同比下降5.6%;归属于上市公司股东净利润17.5亿元,同比下降14.72%。

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对此,地产分析师严跃进表示:“房企利润整体偏低已经是一个行业大趋势,目前各大房企都在谈向管理要利润,但如何要、怎么要,还需要一个成长的过程。”另外,主要受到建筑行业原材料价格上升影响,期内公司建筑业务毛利率8.28%,下降2.82个百分点,而其房地产业务的结算毛利率19.06%,仅下降0.34个百分点,净利润下降也处于合理范畴。

聚焦产品,区域深耕

面对限价对房产定价的限制、“三条红线”对杠杆的密切监控,“双集中”供地和金融政策缩紧,国家正在从“价、钱、地”三个层面对地产行业严格控制,通过融资手段广拿地、高存货的运转模式难以维系。面对新形势,提高经营效能,解决利润的负增长成为了各大房企竞争的新“赛点”。对此,各大房企采取的措施是对标制造业逻辑,通过精益化管理调整各环节业务流程、以效益为导向合理筹划成本、结合市场需求提供适销产品,习惯正常利润。

对此现象,中南建设已颇具前瞻性布局城市投资,完善长三角、山东半岛、珠三角及内地人口密集型核心城市深耕,一二线与三四线储备轮动互补,截至2021年6月,中南建设长三角地区土地储备2200万平方米,占总土地储备46%。报告期内,销售面积790.1万平方米,同比增长29.7%,在一、二线城市销售面积占总销售面积约32%,销售金额占总销售金额约36%。新获取的项目情况来看,报告期内,新获项目平均成本约4100元/平方米,较2020年末的5000元/平降低了22%,且远低于当时全国土地均价(6763元/平方米)。相信经过3-5年后,高成本地块结转完成、“卓越运营”的措施开始奏效,中南的利润问题也将迎刃而解。

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在产品力方面,中南建设房地产业务聚焦主流客户、主流市场、主流产品,通过“新家”、“新服务”、“新生活”三个维度,构筑“美好立方”体系,推出智慧社区、智能家居,客户满意度调研由2020年年度82%提升至2021年半年度84%(根据第三方住宅调研报告)。在建筑业务方面,推动以“碳中和”为核心的绿色建筑,采用国内领先的NPC技术建造的项目,缩短工期近三分之一,每平方米耗水量比传统施工方法减少63%,木模板使用量减少87%,建筑垃圾产生量减少91%,成效显著,获得业界的广泛认可,并获得“2021中国上市房企ESG发展标杆10强”荣誉。

产业整合,多元发展

为了提升产品力和竞争力,房企也各显神通,于是在园林设计、智能管理、精装设计方面下足苦工,但由于消费市场的发展和业主对住房需求的变化,单一的产品加法已经很难增加客户满意度,最终导致成本上升但边际效益变动不大。

客户为什么不买单?究其根本原因是服务改革的过于“表面”,在购置房产的同时,除基础的面积、户型、朝向等基本要素外,客户更关注建筑安全、物业服务、商业配套、区域发展等多方面因素。为满足客户“一站式”生活需求,仅专注住宅地产开发,提升单一“产品力”是远远不够的,延申上下游产业,整合全产业链发展是提升竞争力的必然趋势。

例如,中南建设始终坚持发展“两主两辅多联动”的经营模式,地产和建筑两大核心主业,增加了在当前环境下的抗风险能力,保障公司平稳的跨越周期,增厚安全垫,以更专业和合理的角度规划在建项目,达到节约成本、保证质量的效果;通过城乡建设和运营、优势城市核心商业资产两大辅业,积极响应国家战略履行社会责任,参与商业资产投资获得稳定现金流;围绕地产和建筑整合包括基础和公共设施建设、产业发展、住宅开发、商业运营、物业服务、实业投资、教育公益等若干业务板块,打通上下游产业链,最终实现中南旗下的相关业务板块有效联动,多维度、全功能满足客户个性化需求。

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房地产行业正在发生深度的重构,只有在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下,抓住经营赛场机遇,结合我国“十四五规划”的战略方向躬身入局,提高运营效率、践行高质量发展才能使企业持续立于不败之地。

编辑:王亚冉
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